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  焦慮與迷茫寫在每個地產商的臉上。

  無論是主動還是被動,大部分地產商都開始降低自己的財務杠桿,而即便這樣,市場上資金成本越來越高,可以融到的資金越來越少。

  陸曉岳(化名)為了等一筆融資,推掉了最近所有的出差。從2019年開始,做為一家上市房企資金負責人的陸曉岳就開始每周高強度出差,會見各個金融機構,希望幫公司尋找更加優化的融資方案。而他所在的公司,目前正在行業中位數水平,擴大規模需求旺盛,而與之匹配的資金端,卻開始越來越開始難以支持拿地節奏。

  “銀行都在縮減地產額度,即便是有授信額度,也很難拿到低成本資金。”陸曉岳告訴記者。

  而資金問題,擺在每一個地產商的面前。即便是很多一線房企,也開始惆悵無法融到相應規模的資金,繼而隨時有掉隊的風險。

  40房企融資368億

  剛剛過去的8月,地產商融資出現斷崖式下跌,再度進入今年的冰點。

  同策咨研究院監測的40家典型上市房企數據顯示,2019年8月房企完成融資金額折合人民幣共計368.26億元,環比下跌58.15%。

  這是單月房企融資總量倒數第二低的月份,2019年5月上述房企單月融資總額368億。

  其中,境內銀行貸款融資金額74.59億元,環比大幅下跌41.79%;其他債權融資融資金額74億元,環比大幅下跌35.7%;信托貸款,融資總額66.24億元,環比大幅下跌63.28%;公司債共融資63.36億元,環比大幅下跌83.62%

  “今年3月的貨幣寬松,實際上有70%直接或者間接流入了房地產,因而宏觀調控方面開始不斷進行政策補丁,從不同的角度去掐斷過量資金流入地產的通道,從而擠壓了整個地產行業的資金市場。”一位A股上市房企融資總告訴記者。

  今年5月,銀保監會下發“23號文”,要求嚴格管理銀行及信托對開發商的融資後,信托、海外債、銀行貸款等監管新政頻出,房企融資壓力不斷增大。

  國家統計局數據顯示,1-7月份房地產開發企業到位資金同比增長7.0%,較上月回落0.2個百分點,已連續三個月增速回落。

  “我們本來只是為一個項目提供融資方案,沒想到對方公司的資金中心總經理專門從上海飛到成都,我們都擔心這家公司是不是有什麼問題。”一家銀行公司客戶經理告訴記者。

  以往資金寬松的情況,很多銀行都會主動找到房企提供融資。而目前的局勢,顯然開始反轉。“額度就那麼多,一群地產商都開始來求著我們給資金,一下子有了甲方的感覺。”這位客戶經理說。

  屋漏偏逢連夜雨。沒有資金支持的地產商,迎來了新一輪償債高峰。

  恆大研究院數據顯示,截至2018年底,房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億,預計將在2019-2021年集中到期,其中2019年到期規模高達6.8萬億。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新還舊,融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加。

  陽光城(000671.SZ)執行副總裁吳建斌直言,這是他從業以來融資最難的一年。

  銀行投放額度已超標

  更讓地產商感到寒意的是,即便是借新還舊,也逐漸有了難度。

  “我們給地產的額度已經超標,因而現在我們暫停一切新增地產貸款,行里也在想辦法重新調整信貸規模。按揭貸款方面,我們8月也暫停了一部分,只跟合作的開發商一手樓盤在操作。”一位大型股份制銀行人士告訴記者。

  這家銀行此前的地產白名單不到40家,即便如此,也讓總體額度超標。

  今年7月,監管部門已經向部分新增房地產貸款較多的銀行進行窗口指導,要求嚴格控制地產投放額度。

  “所謂的控制額度,實際上需要各家銀行表態,也就是說要稍微收緊一些,我們行就計劃到年底適度降低額度。”一位國有大行上海分行公司金融部負責人告訴記者。

  這意味著,即便是地產商選擇借新還舊的路徑,可能面臨還了以後沒有新額度可以用。比如中信銀行杭州分行,就已經有2個月沒有給地產公司提供任何融資。

  “所謂的授信規模都是虛的,每個公司都有很多授信規模,但是真正可以拿到錢的少之又少。”陸曉岳說。

  一般而言,銀行的通常操作是讓地產商還錢,繼而減少信貸投放,這樣即可以控制總量。

  “幾年前我們能輕松從銀行獲得幾個億貸款,但現在公司貸款余額只剩下幾千萬。銀行這幾年將貸款收回後便不再放出來,即使質押公司資產也無法獲得銀行的資金。”一家中國西部的小微開發商人士告訴記者。

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