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   旭輝控股集團(0884.HK,下稱旭輝控股)今日發布年報,其2018年銷售收入為1520億元,距離2021年的3000億目標還有半數里程。

  為達成這一目標,旭輝控股近年來加速擴張。然而伴隨樓市進入下行周期,龍頭房企力求“活下去”,旭輝控股的逆勢擴張還能奏效嗎?

截圖來源︰旭輝控股年報

  旭輝控股2018年度財務報告今日發布。從核心數據來看,其合同銷售金額為人民幣1520億元,同比增長46.2%,較1400億元的銷售目標超出8.6%;營收達到423.67億元,同比增長33.1%;核心淨利潤也較上年增長35.6%,至553.6億元。

  房企的業績增長往往始于拿地擴張。2017年提出5年沖擊3000億銷售目標後,旭輝控股拿地速度明顯加快。2017年,其為收購78個土地項目的權益,付出452.15億元的交易代價。2018年,其再次將93個土地項目的權益收入囊中,交易價款為411億元。

  來到2019年,旭輝控股不打算降速去杠桿,並于1-2月再次收購11個新項目的權益,成交價款為98億元。與前述拿地攻勢相比,擴張前的2016年,旭輝控股全年拿地僅是36個土地項目的權益,交易價款也只有130億元。

  拿地擴張加重了旭輝控股的債務壓力,也使現金流承壓。公開數據顯示,旭輝控股的淨負債率由2017年中的59.3%一路攀升至 2018年中的72%,經營活動產生的現金流量也由2017年中的93億元降至2018年中的-57億元。截至2018年12月末,旭輝控股總債務為778.7億元,上年同期則為472.4億元;淨負債為332.5億元,較2017年174.5億元近乎翻倍。

  即便如此,旭輝控股並沒有降桿杠的打算。相反,其融資活動依舊頻密。

  境外融資方面,旭輝控股年內先後發行了30億美元的五年期美元債券、約合35.8億美元的可換股債券、2.43億美元的3.5年期美元/港元銀團貸款、5億美元的3年期美元債券,10億元人民幣的2年期人民幣債券等債務融資工具。

  從境內融資渠道來看,旭輝控股發行了35億元的非公開發行公司債券及33.75億元的公開發行公司債券。前述融資所得款項部分用于7.54億美元及50億元人民幣的境內外債務。

  與此同時,旭輝控股的融資成本不斷上漲,利潤空間被進一步蠶食。2018年全年,旭輝控股加權平均債務成本(不包括可轉換債券)較上年升高0.6個百分點,達到5.8%。融資成本也由2017年的2.62億元增至2018年的3.69億元。

  國際大行瑞信曾于2018年四季度發布的研報中指出,由于旭輝近年以高價購入儲備土地,市場擔憂其利潤率表現會欠佳,故下調旭輝2019年和2020年的盈利5%。

  按照旭輝控股2017年定下的發展目標,未來五年內,公司須保持40%的年復合增長率,才能實現在2021年達到3000億元銷售目標的計劃。

  如此激進的擴張步伐與龍頭房企的聚斂收縮形成了鮮明對照。面臨當下樓市環境,萬科年初再提“活下去”,一些龍頭房企也傳出折價銷售住宅及商品房。

  克而瑞研究中心發布研報稱,展望2019年,地市、樓市繼續降溫是大概率事件。無論是龍頭房企還是中小房企,“謹慎投資”才是未來的主旋律。

  如果樓市行情持續向下,旭輝控股還能否憑借加杠桿撬動3000億的銷售規模?有待後續觀察。

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