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  作為河北涿州的一家房地產開發商,目前項目僅分布于涿州及張家口2個城市,2018年才開始加杠桿的天保集團,已于5月7日向港交所遞表,農銀國際和國泰君安國際為聯席保薦人。

  根據弗若斯特沙利文資料顯示,就2017年物業銷售收益來看,天保集團為涿州第五大房地產開發商,佔據河北省市場份額0.24%。

  智通財經APP了解到,天保集團將“建築先行,地產跟上”作為公司的開拓策略,業務包括房地產開發業務及建築承包業務,但其業績貢獻主要靠物業開發。

  截至2019年11月27日,天保集團總土儲僅200.8萬/平方米,在目前行業集中度不斷提高,並且已告別高增長的背景下,小房企生存異常艱難,更何況張家口、涿州這種連三線城市都排不上號,上市後的天保集團還能獲得資金青睞嗎?

  80%的收益來自建築承包業務

  于2001年,天保集團將業務擴張至房地產開發,且戰略性地將業務集中于北京的主要衛星城,如涿州及張家口。

  招股書顯示,天保集團總收益由2016年的8億元人民幣(單位下同)增加至2018年的16億元,復合年增長率為41.5%,純利由2016年的3720萬增加至2018年的1.08億元,年復合增長率達到70.5%。

  表面上看,增速很彪悍,但是仔細研讀財報數據,天保集團的增長前景或許應該打上一個問號。

  分業務來看,2016-2018年天保集團房地產開發業務收益分別為7745.8萬元、2.74億元、4.00億元;建築承包業務收益分別為7.92億元、12.58億元和16.51億元,分別佔總收益的91.1%、82.1%及80.5%。

  這就表明,該公司的主要收益來自于建築承包業務,但是毛利及盈利主要來自地產開發業務,其2018年地產開發商的毛利率達到30.3%,遠高于建築承包業務5.7%的毛利率水平,這也是公司將其定義為地產開發商的主要原因。

  此外,智通財經注意到,2018年天保集團的毛利為1.9億,低于2017年的1.94億元,但是最後淨利潤卻達到1.08億元,遠遠高于2017年的純利5934元,這主要因為2018年,其他收入及收益增加了1212萬元,此外金融資產及合同資產減值虧損撥回淨額增加了1062.5萬元,而2017年為減值虧損2678萬元。

  作為“建築先行,地產跟上”的開發商,天保集團2016-2018年的五大客戶所佔收益分別為2.38億、3.17億、5.3億,分別佔同期總收益的29.8%、26.4%及33.1%。五大客戶佔比不斷提升,意味著公司對主要客戶依賴程度高,也意味著議價能力較弱,這也將影響到公司的毛利率水平。

  由此看來,關于公司房地產開發業務及建築承包業務的協同效應,在財報數據中並未有所體現。

  目前項目主要位于張家口

  前文提到,天保集團主要立足涿州,並將工作重點放在北京的衛星城,但自從2001年開發房地產業務以來,至今布局也僅限與涿州、張家口兩個城市。

  截至2019年11月27日,天保集團已擁有包含20個物業項目的多元化組合,其中包括18項住宅物業、一項投資物業及一間酒店,全部由天保自主擁有並開發。

  土儲方面,截止2019年11月27日,天保集團85.4%的土儲位于張家口,剩下14.6%的土儲位于涿州。

  值得注意的是,從公司2018年的已確認房地產銷售收益來看,天保集團在涿州地區已經沒有多少可售項目了,收益貢獻主要在張家口,這也與公司的土儲構成相一致的。

  智通財經APP認為,鑒于天保集團目前85%的土儲僅位于張家口一個城市,該公司急需擴充土地資源,以維持後續發展需求。

  此外,從上表已確認的平均售價情況來看,2018年天保位于張家口的天保新城項目,其2018年一期均價為4604元/平,2019年一期均價降低至4521元/平,二期均價更是僅有3399元/平。

  或許,這也是天保集團2018年毛利率由16.1%降低至11.9%的主要原因。

  值得一提的是,天保集團的經營現金流從2017年開始由正轉負,2018年經營現金淨額為6.66億元,公司稱主要由于2017及2018年房地產開發業務增加。

  其淨負債也由2017年1.8%驟升至2018年的41.4%,雖然該水平仍低于中國房地產開發行業平均水平,但是對于天保集團的體量來看,其杠桿水平並不低。

  唯一欣慰的是,從公司近三年的融資成本來看,還算具備一定優勢,數據顯示,2016-2018年,其總借款的加權平均實際利率分別為4.75%、4.75%及6.15%。

  競爭不僅來自河北省房地產商

  招股書中提到,天保集團主要與河北省的地區房地產開發商及建築公司競爭。但是據智通財經APP了解到,目前一線房企像榮盛、泰禾、藍城、阿拉丁、華夏幸福等眾多一線房企來都來張家口分羹,未來張家口也將有很多房源等待入市。

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